Blanqueo para comprar propiedades: salió la reglamentación del Banco Central

El Banco Central dio luz verde a la creación de las cuentas especiales para fondos del Régimen de Incentivo a la Construcción. Y las entidades financieras ya pueden habilitar una Cuenta Especial de Depósito Cancelación para la Construcción Argentina (CECON.Ar), que podrá ser en pesos y/o dólares, para ser utilizada exclusivamente por los clientes que adhieran al Régimen de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda aprobado por ley hace poco más de un mes. Este blanqueo destinado a la construcción permite sincerar dinero no declarado siempre que los fondos se destinen a obras en construcción por empezar o con hasta 50% de avance de obra.

El comunicado del Central indica que las entidades tendrán la obligación de abrir las cuentas en las que sólo se podrán depositar fondos incluidos en la declaración voluntaria de moneda extranjera y/o moneda nacional presentada a la AFIP y que se destinen al desarrollo o inversión en proyectos inmobiliarios en Argentina. Sebastián Dominguez, socio de SDC Asesores Tributarios, aclara que : “si se abre la cuenta especial en moneda extranjera, también se podrá abrir otra en pesos si pretende realizar la venta de la tenencia declarada en el mercado libre de cambios o adquirir títulos públicos nacionales para su venta en pesos”. Para esta última opción, la Comisión Nacional de Valores ya aprobó la reglamentación de la compra de títulos públicos en moneda extranjera para su venta en pesos dentro de los 5 días hábiles.

Otro punto clave es que los beneficiarios que adhieran al Régimen de Incentivo a la Construcción podrán declarar de manera voluntaria ante la AFIP la tenencia de moneda extranjera y/o moneda nacional, en el país y en el exterior. Esos fondos declarados podrán ser aplicados transitoriamente a la compra de títulos públicos nacionales e inmediatamente invertidos en los destinos que establece la ley.

Por otra parte, serán las entidades financieras, las que deberán informar a la AFIP –conforme al procedimiento y pautas que determine el organismo– los débitos y créditos que se efectúen en estas cuentas.

Ahora, sólo resta la reglamentación de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) para que los interesados conozcan toda la letra chica del proceso. Y otro dato saber si finalmente se prorrogarán los plazos del sinceramiento. Si no se hace ninguna modificación, lo que establece la ley es que quienes blanqueen dinero dentro de los primeros 60 días pagarán un impuesto especial del 5% (hasta el 11 de mayo), quienes blanqueen entre el 12 de mayo y el 10 de junio, 10% y los ingresados entre el 11 de junio y el 10 de julio, 20%. “Para la valuación de la moneda extranjera, se considerará el tipo de cambio comprador del Banco de la Nación Argentina que corresponda a la fecha de su ingreso a la cuenta especial”, aclara Dominguez, quien cree que, ante el avance de la segunda ola de Covid debería extenderse hasta el 31 de diciembre de este año.

Esta semana, el Ejecutivo ya había publicado el decreto en el Boletín Oficial que establecía que “la Administración Federal de Ingresos Públicos regulará la cuenta en la que deberán depositarse los fondos declarados, su destino, el pago de un impuesto especial sobre el valor de la moneda que se declare y los beneficios por los montos declarados que obtendrán los sujetos que efectúen la indicada declaración”. Así como también será la encargada de instrumentar un registro en el que el desarrollador o la desarrolladora, constructor o constructora o vehículo de inversión que realice los proyectos inmobiliarios debe comunicar los datos de los proyectos.

De esta manera, cada empresa será la responsable de comunicarle al organismo (respecto de las construcciones, ampliaciones, instalaciones, entre otros trabajos) el tipo de obra, la aprobación del permiso de obra, su grado de avance y cualquier otro dato con relación a todo ello, que ese organismo estime pertinente.

El DNU además establece que el porcentaje de grado de avance en la obra se acreditará teniendo “en cuenta la información presentada ante las autoridades edilicias competentes y/o mediante un dictamen de un profesional matriculado o una profesional matriculada competente en la materia, considerando el proyecto inmobiliario declarado hasta la entrada en vigencia de esa ley, el que debe incluir las construcciones, ampliaciones, instalaciones, entre otros trabajos, que se hubieran realizado a esa fecha”.

¿Ya se puede ingresar al blanqueo?

No. Esta semana se publicó el Decreto Reglamentario 244/2021 en el Boletín Oficial, ahora la reglamentación del Banco Central, aún falta la de la AFIP y la reglamentación de la Comisión Nacional de Valores para quienes opten por las operaciones de compra venta de títulos públicos.

¿Cómo se instrumenta el destino de los fondos que se exterioricen en el blanqueo?

Los fondos deben depositarse en una Cuenta Especial de Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (CECON.Ar) en forma total o parcial, con anterioridad a la inversión en el proyecto inmobiliario. Dominguez aclara que los destinos podrán ser los siguientes: “mantenerlos depositados en su moneda de origen, tratándose de moneda extranjera, venderlos en el Mercado Libre de Cambios, a través de la entidad financiera en la que se efectuó el depósito o aplicarlos transitoriamente, y por única vez, a la adquisición de títulos públicos nacionales, para su posterior venta con liquidación, exclusivamente, en moneda de curso legal. En aquellos casos en que se hubiera declarado tenencia en moneda extranjera, la venta con liquidación deberá efectuarse dentro del plazo que, a esos efectos, establezca la CNV” , responde Dominguez y aclara que el producido de la inversión se acreditará, en moneda nacional, y deberá invertirse en los proyectos inmobiliarios con un avance inferior al 50 por ciento. De esta forma, la reglamentación cumple con el objetivo esperado. La moneda extranjera que se exteriorice podrá convertirse a pesos mediante una operación con títulos públicos obteniendo un tipo de cambio implícito denominado “Dólar Bolsa” o “Dólar MEP”. “Nadie optará por vender la moneda extranjera en el Mercado Libre de Cambios obteniendo el tipo de cambio oficial”, agrega.

¿Se pueden realizar varios depósitos en las cuentas “CECON.Ar”?

“Es posible realizar varios depósitos de pesos o moneda extranjera blanqueada, siempre dentro de los plazos del régimen. También se podrá acreditar en la cuenta en pesos “CECON.Ar” los fondos que provengan de la venta de la moneda extranjera en el mercado libre de cambios y de la compra de títulos públicos para su venta en pesos”, responde Dominguez.

.¿Hasta cuándo hay tiempo para invertir los fondos blanqueados?

Todos los fondos declarados deberán encontrarse afectados al desarrollo o la inversión, en proyectos inmobiliarios, con anterioridad al 31 de diciembre de 2022, inclusive.

¿Se podrán utilizar los fondos depositados para pagar el impuesto especial del blanqueo?

Dominguez responde que no. “Los fondos depositados no se podrán utilizar para el pago del impuesto especial del blanqueo”, agrega el tributarista, quien considera que debería haberse permitido utilizar “los fondos exteriorizados en el blanqueo para pagar el impuesto especial ya que es un incentivo más para el régimen”.

¿Aplica solamente para personas físicas?

No, la ley de sinceramiento fiscal aplica tanto para personas físicas como para sociedades.

¿Se pueden blanquear sólo dólares?

No, se pueden blanquear tanto pesos como dólares. En cualquier caso, goza de los mismos beneficios que establece la ley.

¿En qué se puede invertir?

El dinero derivado del sinceramiento fiscal puede destinarse únicamente a la compra de departamentos en obras privadas en construcción con un grado de avance inferior al 50%. No podrán adquirirse departamentos nuevos recién terminados ni unidades usadas.

¿Cuáles son los beneficios fiscales?

Quienes compren propiedades en pozo (hasta 50% de avance de obra) con dinero declarado no pagarán Bienes Personales por el valor de sus inversiones que realicen en inmuebles en construcción hasta el 31 de diciembre de 2022 inclusive. Es decir, desde el período fiscal en que se efectivice la inversión y por un plazo máximo de dos períodos fiscales. Además, podrán computar como pago a cuenta del Impuesto sobre los Bienes Personales -sobre otros bienes que tenga- el equivalente al 1% del valor de las inversiones en proyectos inmobiliarios, . Un dato clave es que cubre el periodo 2020 porque es retroactivo al 31 de diciembre del año pasado. Un ejemplo: la persona que califique para la última escala de Bienes Personales obtendrá un “ahorro” del tributo del 2,25%. Es decir, al 1,25% (lo que le corresponde pagar por la inversión realizada) se le suma el 1% previsto en la ley actual. El beneficio aplica durante dos años. Por otra parte, los titulares de inmuebles podrán diferir el pago del impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI).

¿Quiénes ingresen al blanqueo también tendrán los beneficios en Ganancias y Bienes Personales que contempla la Ley?

No. “La reglamentación aclara que aquellos sujetos que ingresen al blanqueo no van a gozar de los beneficios para que tienen los inversores que utilicen dinero ya declarado”, aclara Dominguez.

¿Por qué la ley es una buena noticia para los dueños de terrenos que quieran venderlo?

La ley busca facilitar la construcción de nuevas obras y beneficia a los propietarios de las tierras que compran los desarrolladores: así se corrige una distorsión histórica que el sector “viene reclamando hace más de 20 años”. Lo usual es que al momento de la venta de un terreno, el comprador (un desarrollador) ofrezca metros cuadrados (departamentos) como forma de pago que se entregan cuando finaliza la obra. La principal diferencia es que hasta antes de la sanción de esta ley, el vendedor de la tierra debía pagar Ganancias en el momento de la venta, a pesar de que las unidades que le entregarían como forma de pago aún no estuvieran terminadas. En otras palabras, tributaba por una ganancia que aún no se percibía, lo que complicaba cualquier negociación o futuro proyecto. La nueva ley establece que quien vende un terreno difiere hasta el momento de la entrega de los departamentos, o final de la obra (lo que suceda primero), el pago del tributo. Dicho cambio, coinciden en el mercado, destrabará la ejecución de proyectos. Si se trata de una sociedad, se paga Ganancias, y si es una persona física corresponde el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI).

¿Cuánto tiempo podría durar la “ventaja” que genera un costo de construcción en dólares, aún bajo?

El objetivo de la nueva norma es impulsar a un sector que, si bien en los últimos meses mostró signos de recuperación, viene de capa caída con desarrollos inmobiliarios parados por la pandemia y por un mercado en el que los inversores se muestran cautos a la hora de invertir en ladrillos.

Sin embargo, una duda que se le plantea a quienes esperan los últimos ajustes para sincerar dinero es cuánto tiempo durará “la ventana de oportunidad” que genera un costo de construcción, en dólares, “barato” generado por el retraso cambiario. Todo indicaría que no mucho tiempo. Esta semana se conoció el dato que el costo de construcción aumentó en marzo 2,2%, respecto de febrero, y 43,9%, si se lo compara con marzo de 2020, según datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec). En tanto, en el acumulado del año el incremento asciende a 10,6%.

La suba fue impulsada principalmente por los precios de los materiales que se dispararon 4% en un mes pero 81,2% si se comparan los valores de venta precuarentena, es decir anteriores a marzo del 2020, casi el doble que la inflación acumulada en el mismo período (marzo de 2020 a marzo de 2021). En tanto, el aumento acumulado de este año es de 15,1%. Mientras que en marzo los gastos generales subieron 3,2 por ciento -y 42,9 por ciento en la comparación interanual-y la mano de obra, 0,2 por ciento en un mes. “En el aumento de la suba de materiales influyó mucho el hecho de que en la segunda mitad de 2020 hubo un auge de la construcción, lo que hizo que creciera la demanda de materiales y ejerció presión sobre sus precios”, analiza el economista Gabriel Caamaño, de Consultora Ledesma.

El tema precio de los materiales es parte de la agenda del Gobierno que desde hace unos meses monitorea a las empresas del sector: están afectadas al Sistema informativo para la implementación de políticas de reactivación económica (Sipre), que requiere datos sobre stock, ventas y precios). Además de trabajar en un acuerdo de precios para insumos difundidos de la construcción, entre otros.